多次加息、通胀高企 贷款买房还合适吗？

自2022年5月以来，澳联储连续九次加息，从0.1%增至当前的3.35%，创10年内最高。对有意贷款买房者来说，现在是否是购入的好时机？分析师Serina He和Johnny Zhang要带来相关解读（点击音频，收听完整节目）。

Source: AAP

自2022年5月以来，澳联储连续九次加息，从0.1%增至当前的3.35%，创10年内最高。

但多次加息后，澳洲通胀率却仍然高企，物价飞涨，澳元购买力大不如前，这是否意味着加息策略失灵？

Serina首先表示，目前的高通胀率要回溯至2020年疫情爆发之初。

物价飞涨，澳洲通胀率为何高企？当前CPI到底处于何等水平？

回顾2020年疫情爆发之初，市场缺乏信心，消费和投资萎缩。

澳洲政府的政策制定者同步实施了大幅的量化宽松货币政策和财政政策扩张，例如，政府将央行利率降至0.1%，向大量澳洲公民发放现金补贴等。这些措施的目的是提高货币流通速度和市场货币数量，从而刺激消费。

尽管封锁措施和健康冲击导致历史性的经济衰退，但上述行动帮助澳洲刺激社会消费需求，避免了一场经济衰退危机。

但这种“不健康”的刺激政策也为现在的经济埋下了“祸根”。随着疫情的结束，经济好转，投资信心恢复，过度释放的流动性转化为通货膨胀。

澳大利亚统计局公布了2022年度官方消费者价格指数（CPI）的最新数据，在截至12月的过去一年中，澳洲的CPI指数达到了7.8%，超出部分经济学家和市场分析师7.5% — 7.6%的预期。而这也是以自1990年3月季度以来，创下32年内最高通胀率。

数据来源：澳大利亚统计局（ABS）

相信过去一年物价变化影响了很多人，让我们来看一组澳大利亚统计局关于衣食住行方面的数据：

• 吃喝成本：食品（非酒精饮料）价格上涨了9.2%。 对食品杂货的进一步细分显示，面包和谷物价格同比飙升12.2%，乳制品价格更是大幅上涨14.9%。虽然水果和蔬菜的价格有所回落，但是成本依然高于上一季度。
• 租房成本：2022年，澳大利亚租房成本攀升10.7%，电力成本上涨8.6%；同时，由于年底假期出行火热，澳洲境内度假旅行和住宿的价格上涨了13.3%，国际度假旅行和住宿价格上涨了7.6%。
• 出行成本：此外，由于俄罗斯入侵乌克兰引发制裁，推高了全球原油价格，导致澳大利亚汽油价格全年上涨13.2%，最高时曾一度升至每升2澳元以上。

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通胀推高食品价格 购买及储存食品有讲究

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20/02/202307:53

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衣食住行方面推动澳洲CPI指数迅速增长，就其本身而言，这个指数是一种财务上的痛苦，因为居民口袋里的澳元不再有那么大的购买力。这将对中低收入家庭产生尤为不利的影响，因为衣食住行开支约占这些家庭70%以上的消费支出。

澳大利亚国家银行（NAB）数据显示，接近40%的澳大利亚中低收入居民认为，由于拥有更低的储蓄能力，当前物价增长导致他们难以“维持生计”。

数据来源：澳大利亚统计局（ABS）

遏制通胀，澳洲政府采取什么措施？

自2022年5月以来，澳洲央行开始采取自2010年以来的首次加息，正式宣告澳洲宽松经济政策彻底结束。

而本次加息周期与以往存在不同。本轮加息起始至今不足1年，已完成9次加息，从0.1%增至当前的3.35%，创10年内最高。

而加息的核心目的之一，是打压数十年难一遇的“高通货膨胀”。

那么为什么央行加息可以作为遏制通胀的手段？

简单来说：加息可以有效遏制需求端增长，从消费角度来看，加息可以减少市场流入货币的数量，提高资金使用成本，降低居民对商品和消费的需求。从企业角度来看，加息会导致借贷成本上升和资产价格下跌，阻碍家庭和企业的借贷和投资。

市场经济活动下降，可以有效削弱市场的提价能力，遏制通胀。

数据来源：澳联储

澳洲CPI居高不下，加息策略失灵？

首先，通常情况下，政府经济政策存在滞后性。为了让大家更好地理解这一点，举例如下：

中央银行管理的短期贷款利率控制了整个经济中其他借贷成本，包括家庭和企业的存贷款利率。由于贷款合同需要时间才能变动，短期贷款利率的变化具有延迟性，这也导致对市场的影响具有滞后性。

通过观察过去数十年各国中央银行控制通胀的历史案例，分析师发现，虽然澳洲中央银行自2022年起迅速收紧货币政策，但这并没有立即影响2022年的通胀变化结果，但是，多次加息正在影响澳洲经济对商品和服务的需求。预计，在2023年第2季度之后，我们才能看到明显的效果。

澳联储连续九次加息后，澳洲居民最关心的话题之一就是房价。各大银行提高房贷利率，房价回落，现在是否是购入的好时机？

房价回落背后，其核心原因包括：创纪录上涨的加息周期，以及高通货膨胀水平，带来房贷支付压力的飙升，借贷能力迅速下降，家庭可支配收入和储蓄率下滑，以及市场对加息加到何时终止的担忧。

分析师在这里进行了一个简单的计算：以 60 万澳元的住房贷款为例，自澳洲央行 2022 年 5 月加息以来，每月的房贷还款利息总额将增加超过 1000 澳元。那这些意味着什么？

根据地产专业数据公司CoreLogic最新报告，平均而言，澳大利亚首府城市的每月住房贷款支出已上升至家庭收入的50%以上，远高于疫情期间34%的占比。其中悉尼的住房贷款支出已占家庭可支配收入的60%以上。

同时，高通胀压力，以及疫情后澳洲家庭出行支出激增，大幅侵蚀家庭储蓄。

这些都正在遏制澳大利亚房地产市场的需求。最直观的数字就是住宅销售量，较2022年同期相比下滑29.4%，较5年平均水平下滑11.5%。

截至2023年1月底，澳大利亚全国房屋价格自2022年4月房价见顶后的9个月内下跌8.9%，下滑幅度和速度均创下1980年以来记录。

在分析师看来，预计2023年澳洲央行将继续加息，将现金利率推近至4%。因此，银行房贷利率会进一步上涨，对还贷压力和借贷能力造成进一步削弱，延长澳洲房地产市场低迷周期。

数据来源：CoreLogic

2023年3月7日，也就是下周二，澳联储将召开新一轮利率决议，届时现金利率是否会进一步上调，让我们拭目以待。

（本文系SBS中文普通话节目嘉宾原创内容，未经许可，不得转载。如需内容合作，请来函联系：[e-mail]或 [e-mail])

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