房地产业是中国的经济支柱，自从中国次大的房地产巨头恒大公司不久前在美国申请破产保护，整个房地产行业的脆弱暴露在世界各国面前。因为国内多家房地产大企业发行了上千亿的美元债券，而这些债券显然面临倒账风险，华尔街率先关注这个问题。对中国政府来讲，如何既要挽救房地产业，又要防范房地产泡沫的萎缩冲击到银行系统，成了一个当前中国经济政策的核心议题。而上亿中国城市家庭关心的则是，究竟房地产价格能否止跌回升，这关系到家家户户家庭财产会缩水多少，甚至还牵涉到许多在澳洲、欧美的中国留学生的经济来源。然而，如果只看国内房地产市场的短期波动，其实难以作出判断；唯有对中国房地产业的兴衰作一个通盘回顾，才能得出具有长远眼光的结论。
READ MORE
中国房地产发展商恒大集团在美国申请破产保护
一、中国的房地产业是如何从无到有、突然兴旺起来的？
上个世纪五十年代前半期中国开始实行社会主义改造和全面公有制以后，私人房产基本上归各城市的房产管理所来掌握分配，房地产市场消失了。然而，从九十年代末期开始，中国突然出现了私人住房，房地产市场也应运而生。谁也没想到，短短二十年内，房地产业变成了中国的经济支柱，中国的经济成长有很大一部分仰赖房地产的繁荣。这个产业不但带动了建筑和设计行业，还拉动了装修、家具、家用电器、床上用品、汽车、广告等等一系列产业，整个中国经济的四成与房地产业务有关；中国的整个金融系统也围绕着房地产业运转。
回顾房地产业的兴起，除了港商在深圳开始兴建个人住宅这个因素之外，更主要的推动力是1998年7月3日《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》。从此，城市各企事业单位以往分配给职工的住房被私有化了，同时福利分房也被取消，居民要改善住房需求，就只能购买商品房了。于是，房地产公司就迅速发展起来。到了2008年，温家宝推出4万亿基建计划，大量资金流入房地产业，大大加快了房地产的迅速繁荣。
自从1949年以来，中国民众第一次遇到房地产热潮，他们完全没有经验，既不会理性地从事不动产投资，也对房地产业泡沫化毫无精神准备，许多人炒房只是跟风。虽然改善居住条件是他们的一个目的，但更多的人是把买第二套房当作高息“定期存款”，坐看房价快速上升，稳赚不赔。
然而，大部分人并不懂，若住房随时都能在高点价位卖掉，那就真的有点象“定期存款”；而万一卖不掉，房产就变成了“家庭财富泡沫”。大部分民众倾向于相信政府对经济形势的宣传，对当局掩盖经济真相的意图认知不足，所以他们完全没料到，中国的房地产热潮必然会导致经济泡沫化；他们也不愿意相信，这个经济泡沫早晚会破灭，将打碎很多人的财富梦想。
民众普遍旺盛持续的购房意愿，加快了房地产泡沫的膨胀。于是各级地方政府纷纷建立融资平台（城投公司），通过转让土地给房地产公司，来获取大量的土地财政收入。当地方政府越来越依赖土地财政时，各地政府就与房地产公司勾结，又进一步“吹大”了房地产泡沫，因为房地产泡沫越大，地方政府的财源越多。最后，房地产业在中国迅速膨胀成了“一头怪兽”，让中国政府开始害怕了。
二、房地产业的中国特色：无地房产
虽然中国的房地产热潮举世瞩目，但中国从1982年起所有的住房都属于无地房产，这个特点并未引起各国关注，却是中国房主们永远的隐患。任何住房都只能盖在土地上，在绝大部分国家，房屋产权和相关的土地产权自然是合一的，买房必有土地产权；但中国人买的却是无地的住房产权，因为1982年的宪法规定，城市土地归国家所有。
1990年的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定，中国民众购买房屋，只有房屋所有权，却没有房产底下的土地所有权，买房时所付的房价，只赋予房主70年的土地使用权。换言之，民众买了房子，但房子不全是你的，更谈不上永久产权，因为你的住宅建在国有土地上，而国有土地归政府所有。且不说政府要是征用这块土地，房主就失去了使用权，政府可强制拆迁；单就土地使用权到期之后的房屋所有权，就大有疑问。
因为，依照上述条例，住房的土地使用权到期之后，房主必须再次缴钱，才能继续维持土地使用权。那时候如何交款，要交多少，这里面有一个坑。盖住宅时，政府向房地产公司转让这块土地的使用权，房主买房时，房价中包含了70年的土地使用金。但土地使用权到期以后，建房的房地产公司可能早已消失；依照上述条例，就必须由相关地块上的所有住户联名向政府申请补交土地使用金，而补交的数额要看地价上涨的状况，可能数额不小。
这种情况下，如果一栋楼房的住户当中，有人交，有人不交，那就无法集体取得该栋楼房新的土地使用权。也就是说，只要该楼中有几户房主交不起或不想交，就会延误所有住户土地使用权的重新获得。而楼房住户的土地使用权不能延续的话，即使当地政府不打算强制拆迁，楼中某住户想卖房子，事实上就不可能了。
城市的地价会随着时间迁延而上涨，维持新的土地使用权所必须缴纳的费用，依照上述条例，要根据地价上涨幅度来计算，这个费用可能超出房主的可承受能力。不交不能卖，交了就吃亏（缴纳费用可能超过出售价）。此外，尽管中国的房主没有土地所有权，但为了维持地方财政的收入来源，中国政府已做好了开征房产税的准备，持有住房的税务负担始终是悬在房主头顶上的利剑。
显然，在中国买房子，远非象在其他民主国家那样简单；中国的房主买房以后，还有很多后续的麻烦。那为什么中国的房主毫不担心呢？因为他们并不打算长期持有多余的住房，炒房是为了卖房赚钱，而且他们相信，房价只会越来越高，岂有卖不出之理？
三、恒大濒临破产：房地产泡沫破灭的信号
七年前开始，中国的房地产业已呈现过度膨胀的征兆，房地产泡沫内在的危险开始威胁到中国经济。这种世界各国经济史上都没出现过的房地产泡沫，膨胀得越快、越大、牵扯的面越宽，对中国的经济发展就造成越多的麻烦；而对中国政府来说，房地产业却已经大到不能倒了。中南海面对日益危险的房地产泡沫，始终十分犹豫，因为它投鼠忌器，既怕房地产泡沫的过度膨胀造成房价过高、居民的日常消费力被吸干，又怕房地产泡沫的破灭会伤到经济和银行。
2016年底习近平在中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”（简称“房住不炒”）。此后中国政府开始逐步限制房地产泡沫的膨胀，试图控制房地产过热的情形。其具体做法是，在一线城市实施严格的“限购”政策，也就是所谓的“认房又认贷”。“认房”是指，民众为买房向银行申请贷款时，银行要确定借款人买的是否属于第二套房；如确实是第二套房，银行必须要买房人在第二套房的买房合同中，承诺同意四到五成的首付，其余部分才可以批准贷款。
到了2020年8月，中央政府又对房地产公司实行了“限贷”政策（俗称“三条红线”）。这项政策根据房地产公司的债务状况，检查每家房地产公司的资产负债率、净负债率和现金短期债务，然后按“红、橙、黄、绿”这四档来分别监管。房地产公司如果达到了债务风险最高的红档，就禁止该企业再向银行贷款。这个狠招直接杀到了房地产公司的痛处，中国的房地产二号巨头恒大首先陷入严重困境。
恒大的生死过程具有典型的指标意义。上述“限贷”政策出台后，恒大勉强支撑到2021年秋天，由于所欠美元债券到期而无力支付利息，其窘境曝光，此后恒大又幸苦挣了两年。到去年底，其总负债2万4千多亿人民币，比资产多6千亿人民币，账面上濒临破产。恒大的股东和债权人非常多，其中最大的债主是放款给恒大的多家银行；其次是购买了恒大债券的外国投资银行。恒大之所以在勉强支撑，是因为政府不希望它倒下来，否则会对全国冲击很大，中国政府尤其希望恒大的崩盘不要牵连到多家银行。
今年8月17日恒大终于在纽约申请“破产保护”，以避免其在美国的资产被债主申请冻结。恒大不但是中国房地产公司的缩影，也是中国经济的一个缩影。恒大申请破产保护，让世界各国看到了中国房地产泡沫的困境和即将破灭的风险。恒大早就资不抵债了，中国政府要保国内银行，就只能牺牲恒大的其他债权人，包括外国债权人。中国政府虽然是集权的，但经济政策上并非万能；中央政府手中也没钱，现在各级地方政府都捉襟见肘，中央只能要求西南的一个省裁掉两成公务员。这种状况下，中国政府显然没能力从财政里再挤出钱来补贴恒大，也没能力接盘恒大的烂账。
中国政府批准恒大在美国申请破产保护，其实就是想合法逃债。按照美国的破产法，资不抵债的企业可在破产保护程序之下资产重组，提出一个被所有债权人认可的资产重组方案，以避免债权人互相争夺债务人剩下来的资产。破产重组实际上是企业走向破产的第一步；如果企业破产重组之后仍然难以存活，债权人就可以要求对行将破产的企业申请破产清算，则濒临破产的企业将被清盘。
四、中国政府为何对房地产从“限购”变成“放购”？
中国政府试图通过房产“限购”政策来稳住房地产泡沫的做法，最后导致去年房地产泡沫开始破灭，中国经济因此陷入困境。所谓的房地产泡沫破灭，大体表现在三个方面，即房地产公司岌岌可危，地方政府财政收入告急，民众买房炒房的信心开始崩溃。
既然中国的经济成长高度依赖房地产泡沫，一旦房地产泡沫破灭，整个经济就会一蹶不振。今年下半年中国政府认识到，房地产泡沫过度膨胀固然危险，但房地产泡沫破灭更加可怕。为了救急，最近中南海突然把对几年前对房地产的“限购”政策，改成了“放购”政策。所谓的“放购”，就是把前述之“认房又认贷”，改成了放开买房；具体做法是“认房不认贷”。所谓的“认房不认贷”就是，民众买了一栋房以后，家人可以申请另买一套，银行只要求两成到三成的首付，即可批准贷款。
READ MORE
【SBS新闻快报】8月份中国新建住宅价格跌幅创10个月来最高
但是，民众买房炒房的信心现已严重动摇了，这个新的房产“放购”政策，并没重新产生民众炒房的热情，因为民众早已看到，房地产泡沫破灭之后，房子难以变现了。如今，若要把房子脱手变现，就必须削价，在很多城市，降价百分之十以上才能招来看房的人；但如果不进一步降价，根本就不会有人出价购买。
这种二手房有价无市或价值大跌的状况，在民众眼里，意味着现在持有的房产正在持续贬值，那他们还会继续热情地买房炒房吗？这就是民众买房信心开始崩溃的根源。不仅如此，二手房价格的持续下跌，也影响到不少家庭的财务安排。人们再也不敢把手头持房当作“高息定期存款”了，因为不但房产价值持续缩水，而且今后房产变现会越来越难。
五、世界各国重新认识中国经济
现在，中国的房地产业几乎是哀声遍野，其中许多有外债的房地产公司也会仿效恒大，在国外申请破产保护，尽量赖掉大部分外债。恒大危机给国际商界上了一堂令人惊心动魄、又心惊胆战的课，让世界各国开始重新认识中国经济的远景。
过去多年来，中国的经济成长很快，似乎成了各国经济的“排头兵”，因此也吸引了大量外资。但最近世界各国正在重新认识中国的经济状况，对中国经济的看法发生了大转变。中国经济危机从潜藏到爆发，是中国房地产业前百名大公司接连崩盘引发的，这些崩盘也因不能偿还外债而伤害到各国对中国的投资。对中国过往投资最多的美国财经界率先密集关注，并且接二连三地发出许多报道和评论。
各国媒体最近对中国经济状况的分析报道，大致可以分成三个部分。其一，中国经济当下状况究竟如何？其二，中国的经济前景会怎样？其三，各国投资者要怎样来调整自己的应对策略？现选择部分有代表性的报道逐一列出，供读者们参考。
在中国经济当下状况这方面，《华尔街日报》8月22日的文章标题是，《六张图表解析中国的信心危机，中国家庭正在对国家的未来失去信心，而这可能会拖累整个经济》；《纽约时报》8月21日刊登了一篇报道，《楼市危机疾速失控，中国经济何去何从》。
其次，关于中国的经济前景，彭博社6月30日的文章标题是，《中国的完美风暴威胁增长预期（China’s Perfect Storm Threatens Growth Outlook）》；《华尔街日报》8月21日的两篇文章是，《全球投资者期待中国的大规模财政刺激，但他们可能盼不到了》，《投资者担忧房地产业下行引爆中国版“雷曼时刻”》；8月23日《华尔街日报》的文章是，《华尔街的“中国梦”逐渐破灭》；8月 24日该报的文章是，《中国40年经济繁荣落幕，接下来会怎样？》。
再次，在各国投资者要怎样来调整应对策略这方面，8月11日《华尔街日报》刊登文章表示，《拜登对华投资限令恐伤及美国风投机构》；8月12日该媒体又发文，《拜登对华投资禁令给私募股权投资公司出了难题》；路透社8月24日刊登报道，《刺激或萧条：投资者在支出开始之前远离中国》。
列举以上报道，只是提供一个线索，感兴趣的读者可以自己找来看。
*以上为作者观点，不代表本台立场。
作者：程晓农，美籍华人经济学家、旅美学者。
欢迎下载应用程序SBS Audio，关注Mandarin。您也可以通过苹果播客、谷歌播客、Spotify等播客平台随时收听和下载SBS普通话音频故事。
