要点
- 澳大利亚的房租正在上涨，对租金上涨设置上限的想法再次成为关注的焦点；
- 世界上部分地区存在限制租金上涨幅度的政策；
- 一些人希望看到澳大利亚首都地区的法律在全澳范围内得到加强。
澳大利亚的租金不断上涨，上涨限制的想法再次成为公众关注的焦点。
上周，昆士兰州州长帕拉什伊（Annastacia Palaszczuk）表示，家庭时常面临租金的“大幅”增长，她的政府正在“非常认真地研究如何制定一个租金上限。”
租户权益倡导者非常希望看到租金上涨的上限，并制定一个实际的数字上线，但他们的希望最终还是落空了。
帕拉什伊言论在当时引起了房地产行业和反对党的愤怒，此后，州政府废除了对租金上涨设置上限的计划，但表示正在考虑建议将加租的次数改为每12个月一次，而不是现在的6个月一次。
有关建议的详细内容目前还未清晰，但建议将昆士兰州对加租次数的限制保持在与其它辖区一致，包括维多利亚州、新南威尔士州、南澳洲、塔斯马尼亚州及首都领地。
租户权益倡导者及部分房地产专家希望，政府对租金上涨设置上限，又强调这并非是一个激进的提议。
他们认为，澳大利亚其中一个辖区的模式值得其他辖区的学习，但仍需进一步修订。
什么是租金上涨上限？
租金上涨上限是一种强制租金的机制，用来限制租金价格可以提高的程度。
这样的机制在世界其他国家也存在，包括德国于2015年推出的“租金价格制动”，并在2020年进一步延长有效期五年。对于住房市场紧张地区的出租物业，它将租金增长限制在当地比较率的10%之内。
在加拿大新斯科舍 (Nova Scotia)，目前正在实行临时租金上涨上限政策，这意味着房东每年不能将租金上调超过百分之2%。
而在澳大利亚，首都地区的法律认为，如果租金上涨超过了“规定数额”——定义为比堪培拉消费者价格指数（CPI）中的租金部分高出10%，则为过度上涨。如果房东想采用超过这一上限的涨幅，租户必须同意，或者澳大利亚首都地区民事和行政法庭必须批准。
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房东在租期内涨价？以下是你的权利
首都领地的模式案例
利奥·帕特森·罗斯（Leo Patterson Ross）是新南威尔士州租户联盟的首席执行官。
帕特森·罗斯将澳大利亚首都地区的政策描述为租金控制的“软性版本”，但他认为这一政策是有希望的，如果想要做出改变，那么这条政策应该被广泛采用。
澳大利亚首都地区的法律只适用于定期租约的租金上涨。这意味着，当定期协议结束时，想要续租的租户可能会面临更高的租金涨幅。如果房产重新进入市场，房东也可以设定超出规定数额的新周租价格。
帕特森·罗斯先生说：“这一模式不仅适用于租约期间，也适用于新租户在现有出租物业上新租客。”
“我们的想法是，除非有一个很好的理由来改变（租金），比如说厨房重新装修，否则租金的涨幅就不应该比通货膨胀高出那么多，”他说。
帕特森·罗斯先生说，为了使这一模式有效，还必须禁止无理由驱逐租客，否则租客可能不敢反对租金的上涨。
他说：“由于澳大利亚首都地区允许无理由驱逐，（澳大利亚首都地区的法律）的有效性实际上受到了削弱。因为你（租客）可以被随意驱逐，人们就会放弃真正地行使他们的权利。”
澳大利亚住房和城市研究所（AHURI）的总经理迈克尔·福瑟林汉姆（Michael Fotheringham）也对这种做法表示支持。
福瑟林汉姆说：“我确实同意，加租上限可能并非一个明智的做法。但是，将其（租金价格上涨）与成本挂钩的灵活方案才是明智的。”
价格上限会把投资者赶出市场吗？
昆士兰房地产协会的首席执行官安东尼娅-默科雷拉（Antonia Mercorella）上周将帕拉什伊的提议描述为“令人震惊”，并称租金价格上限是“本质上就是阻止未来供应”的行为。
维多利亚州的最高房地产机构在2017年发表了类似的评论，当时州政府宣布了租约改革，这使租户更容易饲养宠物，并对物业进行轻微的改动。维多利亚州房地产协会表示，这些变化将通过推高租金和减少供应来 "摧毁私人租赁市场"。
“允许养宠物……我不认为这真的会鼓励你出售你的投资物业。但我认为，当他们做的事情可能会伤害投资的底线（如租金价格上限），这确实有可能鼓励人们出售投资物业，”PropTrack的经济研究主任卡梅伦·库舍（Cameron Kusher）说。
库舍支持以市场为导向的方式来控制租金价格，如增加住房供应。
他说：“但这对现在的情况没有帮助，因为如果你从现在开始这个计划，可能需要长达5年的时间才能进入市场。”
“有一些事情可以在短期内完成，比如如果银行监管机构能够提供公平的竞争环境，使那些拥有投资者贷款的人，不能被收取比自住时更高的贷款费用。”
福瑟林汉姆说，每当宣布租金改革时，房地产组织往往会警告说，这样会将投资者赶出市场。
AHURI在2022年发表的一份报告指出，在一项对投资者进行的调查中发现，有623人出售了他们的投资物业。其中，14%的人说，与其他因素相比，对租赁法的感到不满是“非常重要的”的因素。约47%的人说这些问题在他们决定取消投资来说并不重要。
“我们研究过这个问题；他们（投资者）不会因为（租约改革）而离开市场，”福瑟林汉姆说，“即使他们以合理的数量离开，这也意味着其他不受租户保护法困扰的投资者会购买房产，或者首次置业的买家也会购买，而这两者都不是坏情。”
Domain最新的12月季度租金报告指出，首都的综合房屋租金同比增长了14.6%，而其他地区的综合数字则增长了约11%。
首都的房屋租金上涨了17.6%，而其他地区的租金上涨了近8%。
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