Mua đất xây nhà- một vốn bốn lời
Bên nhu cầu mua một căn nhà cũ đã xây từ lâu, thì xu hướng mua một miếng đất tại các khu vực đang phát triển và xây dựng một căn nhà mới hoàn toàn theo ý thích đang ngày càng được nhiều người ưa chuộng.
Những điểm lợi nào cho khách hàng khi họ mua đất xây nhà, giữa lúc giá nhà ngày càng leo theo như hiện nay?
Anh Thành Phạm, giám đốc văn phòng của Bluegem Homes sẽ tư vấn cho quý thính giả SBS Radio.
Tiết kiệm lãi suất ngân hàng: Với những người mua nhà, họ phải vay toàn bộ số tiền tương đương với trị giá căn nhà và trả cho chủ nhà vào thời điểm mua nhà. Tuy nhiên với trường hợp mua đất xây nhà, người mua chỉ cần trả tiền đất trước và sau đó trả tiền cho builder theo từng bước trong tiến trình xây dựng. Việc này giúp người mua tiết kiệm được tiền lãi suất khi phải vay ngân hàng một số tiền lớn tại một thời điểm. Bởi lãi suất được tính trên số dư nợ, chứ không phải là số tiền tối đa đã được ngân hàng chấp thuận cho vay.
Chi phí thấp hơn: Bạn có thể xây một căn nhà to và hiện đại hơn với cùng một số tiền. Ví dụ, số tiền để xây một căn nhà mới chắc chắn sẽ thấp hơn so với mua một căn nhà có sẵn tại miền Tây Sydney như Cabramatta và Bankstown. Các bà nội trợ Việt Nam có thể thiết kế căn bếp theo ý thích và nguyện vọng của mình. Chuyên viên xây dựng sẽ giúp đỡ chủ nhà tiết kiệm chi phí bằng cách đưa ra các tham vấn cần thiết.
Tiết kiệm thuế con niêm (Stamp duty): bạn chỉ cần trả stam duty cho miếng mất nếu mua đất để xây nhà. Ngược lại, nếu mua nhà cũ có sẵn, bạn phải trả thuế con niêm (Stam duty) cho cả đất và nhà.
Ngôi nhà mới sẽ có giá trị và dễ dàng bán lại sau này.
Thiết kế theo mơ ước: Khi bạn xây dựng một ngôi nhà hoàn toàn mới, bạn có thể thiết kế và xây dựng chính xác ngôi nhà mơ ước của mình. Từ kích thước, phong cách, sở thích và mọi thứ đều đáp ứng theo nhu cầu riêng của gia đình. Những ngôi nhà cũ được xây dựng theo nhu cầu của người khác, không phải của bạn.
Tiết kiệm và sử dụng năng lượng một cách hiệu quả: các ngôi nhà mới thường lắp đặt hệ thống chiếu sáng tiết kiệm năng lượng và tấm năng lượng mặt trời. Điều này sẽ tiết kiệm chi phí năng lượng của bạn.
Hệ thống cách nhiệt và làm mát của các ngôi nhà mới được cải tiến đáng kể. Những ngôi nhà cũ được xây dừng trước năm 1950, hoặc từ 1950-2000 có thể không không được cách nhiệt hoặc cách nhiệt không hiệu quả.
Hệ thống lọc không khí của những ngôi nhà mới hiện nay đáp ứng tiêu chuẩn năng lượng nghiêm ngặt và tuân theo quy định hiện đại, điều này vốn không được yêu cầu trong quá khứ. Các tiêu chuẩn này bao gồm việc kết hợp sử dụng năng lượng hiệu quả, mang lại hiệu suất cao với kỹ thuật thông gió và lọc không khí tân tiến. Kết quả là chất lượng không khí trong nhà mới xây trong lành hơn.
Mối quan tâm sức khỏe: những ngôi nhà cũ có thể chứa chất abestos, sơn chì, nấm mốc, rò rỉ khí gas gây ảnh hưởng đến sức khỏe.
Vấn đề bảo hành: những ngôi nhà mới xây sẽ được bảo hành 10 năm và ít có hư hỏng. Trong khi nhà cũ phải tốn kém chi phí để sửa chữa và tu bổ.
Trần nhà mới cao 3 m, trong khi nhà cũ đã có sẵn hiện chỉ cao 2.4m
Bạn có thể lựa chọn các thiết bị gia dụng chất lượng cao để lắp đặt như máy rửa chén, sàn gỗ theo ý thích của mình.
Luật cấm định giá thấp bất động sản
Luật cấm các công ty bất động sản định giá nhà thấp hơn thực tế (Underquote Laws) đã chính thức có hiệu lực tại NSW vào tháng 1 năm 2017. LS Nguyễn Văn Thân cho SBS Radio biết việc này có thể gây xáo trộn thị trường.
Trong khi đó, năm 2016, Cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu thụ Consumer Affairs Victoria đã giới thiệu trước Thượng viện tiểu bang các dự luật mới nhằm bảo vệ người mua nhà ở tiểu bang khỏi những hành vi “lách luật” của các đại lý địa ốc.
Lách luật ở đây là định giá căn nhà thấp hơn giá trị thị trường của căn nhà đó.
Theo đó các công ty địa ốc dính líu đến hành động cố tình định giá thấp căn nhà đăng bán sẽ bị phạt hơn 31,000 đô la, giảm xếp hạng uy tín của đại lý và có nguy cơ bị mất tiền môi giới mua bán bất động sản.
Định giá nhà thấp là gì?
Việc định giá thấp căn nhà xảy ra khi một văn phòng địa ốc cố tình gây hiểu lầm cho những người mua nhà tiềm năng, tức là những người rất có thể sẽ mua nhà thông qua văn phòng địa ốc của họ.
Điều này khiến người muốn mua nhà khó biết được giá nhà thật sự nếu họ có ý định sẽ mua căn nhà đó.
Định giá thấp để làm gì?
Cách định giá này nhằm khiến khách hàng không quá e ngại với mức giá của căn nhà ngay từ lúc đầu và không “chia tay” ngày với văn phòng địa ốc nào đó.
Chính việc này tạo điều kiện để các đại lý địa ốc có thời gian và cơ hội để thuyết phục khách hàng, khiến khách cố gắng để mua căn nhà với giá thật sự cao hơn lúc đầu họ được giới thiệu.
Việc này có thể khiến người mua nhà bỏ lỡ các căn nhà phù hợp với túi tiền của họ, để theo đuổi các căn nhà có gì trị ngoài tầm với.
Ngoài ra, nhiều khách hàng còn tốn kém thực hiện các cuộc kiểm tra về tình trạng mối mọt, lịch sử và cấu trúc của căn nhà, nhưng rồi không có khả năng mua nổi vì giá nhà cao hơn quá nhiều so với quảng cáo.
Thay đổi Luật Đại Lý Địa Ốc
Việc định giá thấp căn nhà xảy ra khi một văn phòng địa ốc cố tình gây hiểu lầm cho những người mua nhà tiềm năng
Trở lại với những thay đổi được chính phủ tiểu bang Victoria đề nghị, Luật Đại lý Địa Ốc năm 1980 sẽ được điều chỉnh, theo đó yêu cầu các văn phòng, đại lý địa ốc phải cung cấp cho các khách hàng mua nhà tiềm năng của họ một bản thông tin về căn nhà đang được giao bán với đầy đủ 3 yếu tố:
- Mức giá so sánh với các căn nhà tương tự trên thị trường hiện tại.
- Giá bán mà người chủ nhà muốn.
- Mức giá nhà bình quân trong khu vực có căn nhà muốn bán.
Theo luật mới của chính phủ tiểu bang Victoria cũng sẽ có những hạn chế rất cụ thể như sau:
- Cấm quảng cáo với mức giá sai lệnh với giá thị trường trên dưới 10%
- Cấm sử dụng các chữ và ký hiệu gây hiểu lầm trong quảng cáo, ví dụ: 'offers above', 'from' hoặc là '+'
- Yêu cầu đại lý địa ốc phải cập nhật ngay thông tin về căn nhà khi mà người bán nhà từ chối mức giá cao hơn khi có người trả giá cho căn nhà, hoặc là khi mà mức định giá của đại lý có thay đổi.
Mức phạt nếu vi phạm luật
Theo luật này, các công ty địa ốc nếu bị phát hiện có dính líu đến hành động cố tình định giá thấp căn nhà đăng bán sẽ bị phạt hơn 31,000 đô la.
Họ cũng bị giảm xếp hạng uy tín của đại lý và vì vậy sẽ có nguy cơ bị mất tiền môi giới bất động sản.
Consumer Affairs Victoria sẽ có thêm quyền hạn để yêu cầu các đại lý địa ốc trình bày rõ ràng cách thức mà họ có thể bán căn nhà gần với mức mà họ định giá nhất.
Những cải tổ này được đưa ra theo sau một chương trình quan trọng nhằm tăng cường việc tuân thủ và thực thi Luật địa ốc của tiểu bang.
Được biết, giữa năm ngoái, tiểu bang Victoria đã thành lập một ban điều tra việc định giá thấp bất động sản.
Cho tới nay, họ đã kiểm tra khoảng 1,400 hồ sơ bán nhà, điều tra sâu rộng hơn 13 trường hợp và đưa ra tòa 1 vụ vị phạm Luật định giá bất động sản.
Mời quý vị nghe thêm trong phần audio, với các tư vấn chi tiết hơn của anh Thành Phạm, giám đốc văn phòng của Bluegem Homes và LS Nguyễn Văn Thân từ Sydney. Mọi câu hỏi và ý kiến đóng góp, xin mời quý vị gửi về email . Chương trình "An cư lạc nghiệp" phát thanh hàng tuần vào mỗi tối Chủ nhật trên SBS Radio.
