北領地的租賃法例一直為人垢病，被不少人認為租客權利過少，尤其以往業主終止定期租約 (fixed-term lease) 的通知期限只需 14 日，比澳洲任何一個州及領地都短。
去年移民達爾文的香港人袁德能，剛於 9 月份約滿一年定期租約，但業主在 6 月時表示打算出售物業，令他經歷一段徬徨的時期。
等待續約的傍徨
他接受訪問時表示：「始終第一次在這裡租樓。我們曾想過要尋找新居、搬屋等，但一想到這裡就覺得很困擾。」
「所以我們就反建議她，讓我們邊繼續住邊開放物業予有興趣的買家，她當時都需時考慮。」
剛與家人移民達爾文一年多的香港人袁德能，最後幸運地獲業主續約。雖然只是不定期租約，但已讓其一家暫時安定下來。 Source: SBS / Abbie Ng
北領地議會最近通過新一輪租賃法例改革，新法例將於 2024 年 1 月起生效其中包括業主需要在租約期滿前 60 天發出終止租約通知書，較以往的兩星期或 42 天有所增加。
當地政府於 2019 年起開始檢討在 20 年前制定的《1999 年住宅租賃法》，並於 2021 年實施第一輪改革，希望能確保法例與時並進、更適切現時的環境。
收聽訪問
袁德能：業主表示不會續租令其一家感到徬徨不安
04:57
租客與業主的衝突
香港人常說成功申請公屋等同中「六合彩」。對於任職助產士的 Maggie，遇上一個「好業主」亦同樣需要幸運之神的眷顧。
她說：「過去一年租約期間，業主和我們都不時有爭拗。例如，她安排的清潔工人弄壞了煮食爐上的玻璃，卻要我們負責賠償，但因為我們剛移民到埗、又沒有工作收入，所以唯有無奈接受，希望雙方可以保持良好關係一直住下去。」
「直至完約當日，她在沒有我們同意的情況下強行入屋，並搬入大部份傢俬，過程中更與我有肢體踫撞及使用種族歧視的言語。然後亦在我們不知情的情況下，在繳付租金的第三方平台上收取多2星期租金，而非雙方一早同意的最後一日租金。」
Maggie 曾為一連串衝突四出找可以介入或調解的單位及機構，包括北領地消費者委員會 (Northern Territory Consumer Affairs)、當地議員、警察、北領地反歧視委員會 (NT Anti-Discrimination Commission) 等， 但大部份都表示無能為力或未有積極回應。
任職助產士的 Maggie 過去一年經常與業主出現糾紛，但尋求多個機構協助均無功而回，令她感到相當無助。 Source: SBS / Abbie Ng
她說：「幸好我找到達爾文社區法律服務 (Darwin Community Legal Service) 幫忙作中間人，與業主聯絡，促請其歸還多收的租金。」
以為一切開始明朗化，但最近業主又聲稱其物業內的寬頻網絡器材損毀，要求 Maggie 賠償，並會從將要歸還的租金內扣除，因為按金早已全數退還。
事實上，北領地是澳洲唯一仍沒有獨立住宅租賃按金管理局來監督歸還租賃按金的司法管轄區。Maggie 認為，若與業主有爭拗，他們有可能會玩弄手段拖延歸還或扣除按金。
她說：「若由第三方基構保管按金會較好，對雙方都有所保障。」
收聽訪問
Maggie 稱第三方機構無力協助解決與業主糾紛
09:53
他說：「今次修例仍未有涵蓋關於按金方面的改動。租住物業的按金依然是交由業主處理、保管。這樣的話，難保業主是否會耍手段、拖延償還按金。」
「若能交予第三方機構代為保管，對大家都有更好的保障。」
一連串提早解約金
常言道：「計劃趕不上變化」，即使定立了租約，亦可能因為生活上的變化、未來的計劃等而需要提前終止租約。
阿成 (化名) 原本與業主簽訂為期 18 個月的租約，但十個月後就由於購入新居而要提前解約，並計劃在一個月後搬出。
他表示，業主當時透過物業經理告知他因提早解約而需要繳付的費用，包括價值一星期租金的罰款、約 230 澳元的廣告費，並需要一直繳付租金直至有新租客承接。
「幸好業主最後很快就找到新租客，同時因為業主打算重新與新租客訂立新租約，所以毋需我們賠償一星期租金的罰款。」
收聽訪問
阿成：業主要求無了期支付剩餘合約期的租金
05:12
他說：「租客再不用擔心物業經理或業主會否積極尋找新租客，亦毋需無了期地等待新租客承接。」
然而，雖然現時阿成最近購入的物業屬於自住性質，但難保他日會成為投資物業。他坦言，新法例對業主來說保障變相少了。
他說：「提早解約至建立新租約期間或有空窗期，尤其遇上租賃市場淡靜時，物業可能一直都租不出。這變相需要空置一個月甚至兩、三個月，那對業主來說就沒有保障了。」
違背合約精神？
Thrive Property 高級物業經理 Nicole Hendry 最近接觸了不同業主，以了解新法例對他們的影響。
她說：「業主主要關注提早解約金問題，因為在新法例下，租客最多只需賠償四星期租金便可，引起他們質疑定期租約的存在價值。」
「這亦意味著一旦物業未能於一個月後再次租出 —— 這情況頗為常見，尤其在聖誕節期間，傳統上這時段有較多提早解約及租賃市場較疲弱，但同時業主需要繼續償還按揭貸款，加上高息環境及日益上升的生活開支，對他們來說是較困難的。」
「對於不少業主，這些修訂將為他們的現金流動性、租金收入方面帶來負面影響。」
Thrive Property 高級物業經理 Nicole Hendry 表示，當地業主較關注提早解約金修訂的部份，認為不符合約精神。 Source: SBS / Abbie Ng
《2023年住宅租賃法修訂草案》重點：
- 嚴禁租金競投：業主或經紀不能透過「價高者得」來篩選租客，與澳洲其他州及領地看齊。
- 租約期滿前，業主需於60天前發出終止租約通知書，以往定期租約 (Fixed-term lease) 的通知期為兩星期、不定期租約 (Periodic lease) 則為 42 天，現劃一為 60 天。
- 業主無法再因租客提前終止租約而額外收取罰款。
- 若租客在租約期內不足一半的時間提前終止租約，他們必須支付四星期租金。若租約在租約期內過半後提前終止，租戶則只需支付兩星期租金。
- 新法例亦保障到因遭受家庭暴力的弱勢人士。例如，租客若遭受家暴，則毋需賠償任何物業內的損失，而是由施暴者負責。
收聽訪問
物業經理：業主不滿提早解約金最多僅相當於四星期租金
05:26
對於是次修訂會否影響業主的投資意欲甚至大規模退出物業投資市場，Nicole 認為時間會證明一切：「不少業主均在北領地擁有投資物業，他們表明這些修訂令他們對再次投資北領地物業卻步。」
她說，其中一位業主本身正考慮出售其投資物業，她相信有關修訂會進一步加快她的行動。
其實，在 2021 年實施的第一期修訂亦曾引起不少北領地業主抱怨，尤其當中允許租客在租住物業內養寵物，條件是寵物的類型與租賃房產的類型和大小合理；而若業主想反對，只可在 14 日內提出，並需自費向北領地民事及行政審裁處 (NTCAT) 提出申訴。
詳情請聽本台達爾文通訊員 Abbie Ng 的採訪、由余睿章報道：
收聽節目
【租客福音！】北領地新年新法例：改善租客權益
SBS Chinese
11/12/202306:36
SBS 中文堅守，以繁體中文及簡體中文提供公平、公正、準確的新聞報道及時事資訊。SBS 廣東話及 SBS 普通話均已為大眾服務超過 40 年。歡迎在每天早上 9 至 11 時透過收聽廣東話節目及在每天早上 7 至 9 時收聽普通話節目，或透過收聽直播、節目重溫及其他語音內容。
